Location meublée,
pourquoi, comment?

Ce type de  location permet aux bailleurs de louer un logement garni d'un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels. Juridiquement, la location meublée est une activité civile. Cependant, elle revêt sur le plan fiscal un caractère commercial. Fiscalement, il faut distinguer deux statuts : le loueur en meublé professionnel et le loueur en meublé non professionnel.

Qu'est ce qu'une location meublée ?


OBJECTIF
de la location meublée

La location meublée est destinée aux personnes qui donnent en location un ou plusieurs logement(s) meublé(s) dans le but de :
• créer ou développer un patrimoine immobilier,
• réaliser des économies d'impôts (IR et/ou ISF),
• obtenir une couverture sociale (sous conditions d'assujettissement au RSI),
• préparer sa retraite en se constituant un revenu complémentaire régulier peu ou pas fiscalisé.  

CRITERES de la location meublée
• La location doit être habituelle
• Les meubles doivent conférer au logement un minimum d’habilité
• Conformément à la loi ALUR, le logement doit être décent et équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante; 
Il doit y avoir au minimum les éléments suivants:
• Literie comportant couette ou couverture
• Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
• Plaques de cuisson • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température < - 6° C
• Four ou four à micro-ondes / Vaisselle nécessaire à la prise des repas / Ustensiles de cuisine
• Table et sièges 
• Étagères de rangement / Luminaires
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement    

 Qu'est ce qu'une location meublée ?

Loueurs professionnels : conditions et conséquences


CONDITIONS pour être loueurs en meublé professionnels:
 

Critères habituels :
• L’activité est professionnelle si des actes sont réalisées dans le cadre de la gestion opérationnelle de l’entreprise
• Cette participation doit être personnelle (participation en direct de la personne), directe (pas de mandats…) et continue (présence sur le lieu)
Critères propres :
• Il faut un montant minimal de recettes de 23.000 €, et une prépondérance des recettes de location par rapport aux autres revenus professionnels.    

CONSEQUENCES des loueurs en meublés professionnels
• Imputation du déficit sur le revenu globale
• Plus - values professionnels et non application du régime des particuliers
• Assujettissement au RSI
• Exonération en matière d’IFI

Loueurs professionnels : conditions et conséquences

Deux régimes fiscaux possibles


LE REGIME MICRO 

• Le résultat imposable est égal au total des recettes diminué d'un abattement forfaitaire de 50 %,
• Le régime micro-BIC s'appliquent si leurs recettes annuelles n'excèdent pas 70 000 € HT pour les revenus 2017, 2018 et 2019 en cas de location meublée « classique »  
• Surtout le régime micro-BIC exclut tout déficit.
• Mais il permet un versement libératoire.    


LE REGIME REEL
• Le régime réel implique chaque année :
  - le dépôt d'une déclaration de résultat,
  - la tenue d'une comptabilité commerciale
   (comptabilité régulière, sincère et appuyée sur des pièces justificatives).
• Le résultat réel BIC est égal à la différence entre les recettes et les charges déductibles.
• Et là il peut y avoir des déficits.

Deux régimes fiscaux possibles

Particularités du régime réel


REGIME
 REEL : LES CHARGES DEDUCTIBLES
Les charges à prendre en compte sont les suivantes :
• Frais d'établissement  
• Frais d'acquisition  
• Intérêts d'emprunt contractés pour le paiement des immeubles et des meubles
• Frais d'assurances
• Taxe foncière sur les propriétés bâties
• Taxe professionnelle
• Contribution sociale généralisée déductible
• Dépenses d'entretien et de réparation
• Charges de copropriété qui ne sont pas effectivement supportés par le locataire (honoraire de syndic, frais d'assurance..)
• Amortissement de l'immeuble Amortissement du mobilier Cotisations    

REGIME REEL : LES AMORTISSEMENTS
Les immobilisations peuvent être décomposées
• La déduction de l'amortissement est limitée : il ne peut excéder la différence entre le montant des loyers des immeubles loués diminué des charges afférentes aux biens loués.
• Ainsi, l'amortissement ne peut aboutir à créer ou à augmenter l'éventuel déficit.
• Les amortissements écartés par la limitation ne sont pas perdus : ils sont reportables sur les exercices suivants : 
 - limitation de durée (amortissement différé),
 - mais à condition que le bien reste loué en location meublé
 - et à condition de respecter la limitation la même limitation pour les exercices suivants.    

REGIME REEL : LA COMPTABILITE
•  Lorsque la location meublée dépend du régime réel d'imposition, l'investisseur peut adhérer à un centre de gestion agréé qui lui ouvre droit à plusieurs avantages.
• Le bénéfice des avantages fiscaux n’est acquis qu’en cas d’adhésion dans les 5 mois de la date d’ouverture de l’exercice social, ou du début de l’activité.
• Il y a dispense de majoration de 25 % de la base d’imposition des revenus pour le calcul de l’IR. En effet, une augmentation de 25 % de l'assiette imposable est prévue en cas de non-adhésion.
• Le montant de la réduction est égal aux dépenses de tenue de comptabilité, dans la double limite de 915 € par an et du montant de l’IR dû pour une année, limitée aux deux tiers des dépenses exposées pour la tenue de la comptabilité et pour l'adhésion à l'organisme de gestion agréé.

Particularités du régime réel

Sort du déficit


LOUEUR NON PROFESSIONNELS
 

Les déficits BIC non professionnels (LMNP) sont déductibles uniquement des revenus de même nature provenant d'une activité de location meublée réalisée par l'un des membres du foyer fiscal jusqu'à la 10ème année suivant de constatation du déficit.   

LOUEUR PROFESSIONNELS 
Le déficit BIC professionnels (LMP) est imputable sur le revenu global de l'investisseur sans aucune limitation de montant.