La location meublée

La location meublée est une forme de location immobilière où le logement est fourni avec un mobilier suffisant pour que le locataire puisse y vivre immédiatement. C’est une solution prisée autant par les propriétaires (pour sa fiscalité avantageuse) que par les locataires (souvent pour des séjours de courte ou moyenne durée).

Définition

Un logement meublé est un logement équipé d’un mobilier suffisant pour que le locataire puisse y vivre sans avoir à apporter autre chose que ses effets personnels.

Selon la loi française, il doit comporter :

• Literie avec couette ou couverture
• Plaques de cuisson
• Four ou micro-ondes
• Réfrigérateur et congélateur (ou compartiment à congélation)
• Vaisselle, ustensiles de cuisine
• Table, sièges, étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager

Durée du bail

Fiscalité de la location meublée

Les revenus sont imposés comme BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non comme revenus fonciers (cas de la location vide).

Deux régimes fiscaux sont possibles :

Micro-BIC

• Si recettes < 77 700 € / an (seuil 2024)
• Abattement forfaitaire de 50 %
• Déclaration simplifiée

Régime réel

• Obligatoire si > 77 700 €, ou optionnel en dessous
• Vous pouvez déduire toutes vos charges réelles comme les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, l’amortissement du bien et du mobilier, etc.
• Très avantageux sur le plan fiscal dans de nombreux cas

Statuts possibles

LMNP – Loueur en Meublé Non Professionnel

• Revenus locatifs < 23 000 € / an ou < 50 % de vos revenus globaux
• Très courant pour les particuliers

LMP – Loueur en Meublé Professionnel

• Revenus > 23 000 €/an et > 50 % des revenus globaux
• Obligations sociales + possibilité de déduire certaines charges supplémentaires

Contrat et obligations

• Un contrat écrit est obligatoire
• Le bail doit préciser : durée, montant du loyer, dépôt de garantie (maximum 2 mois), état des lieux, inventaire du mobilier
• Le logement doit être décemment meublé, en bon état

À noter :

• Il est interdit de louer meublé à courte durée (Airbnb) dans certaines villes sans autorisation (notamment Paris, Lyon, Bordeaux…).
• Il faut parfois déclarer le bien à la mairie si location courte durée.
• En LMNP, vous devez avoir un numéro SIRET, obtenu après déclaration au greffe.

Exemple concret

• Loyer mensuel : 800 €
• Revenus annuels : 9 600 €
• Charges annuelles réelles (non exhaustif) :
  • Intérêts d’emprunt : 1 500 €
  • Assurance, taxe foncière, syndic : 1 200 €
  • Amortissement du bien + mobilier : 3 000 €
  • Total charges déductibles : 5 700 €

Option 1 : Régime micro-BIC

• Applicable si recettes < 77 700 €
• Abattement forfaitaire de 50 %
• Imposition sur : 9 600 € × 50 % = 4 800 €
• Si TMI (tranche marginale d’imposition) = 30 %

Impôt + prélèvements sociaux (17,2 %) : 4 800 € × (30 % + 17,2 %) = 2 260,80 €

Option 2 : Régime réel simplifié

• Revenus imposables :

9 600 € – 5 700 € = 3 900 €

Impôt + prélèvements sociaux : 3 900 € × (30 % + 17,2 %) = 1 849,40 €

Comparatif final

En résumé :
Le micro-BIC est simple à gérer et utile si vous avez peu de charges ou ne souhaitez pas faire appel à un expert-comptable.
Le régime réel est plus avantageux fiscalement si vous avez des charges importantes ou si vous amortissez le bien.

A retenir

Le pôle patrimoine du cabinet comptable Analys a pour vocation d’orienter ses clients vers la bonne formule et les guider pour prendre les bonnes décisions : https://www.analysconseils.fr/portfolio/pole-gestion-patrimoniale/